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杭师大地块年内出让楼面价或超2万

时间:2019-06-08 10:55:03 来源:互联网 阅读:0次
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这块宝地的规划指标为何会做出如此重大的调整?这块地终出让后,杭州的土地纪录是否会被刷新?

原定10月18日出让

却因故暂缓

今年年初杭州出炉的2013年期《读地手册》中,将杭师大的两宗地块,即翠苑单元FG03-R(77号)住宅地块、FG04-R21/B商住地块(78号)地块收录其中。

两块地的出让面积总计4.55万平方米,总体量达13.15万平方米,起价229696万元。其中,77号地块东至翠苑单元FG04-R21/B地块,南至规划道路,西至翠苑新村二区、翠苑单元FG03-B地块,北至余杭塘河,出让面积33785平方米,可建面积84462.5平方米,起价155428万元,折合楼面起价18402元/平方米;78号地块东至规划道路,南至规划道路,西至翠苑单元FG03-R地块,北至余杭塘河,出让面积11764平方米,可建面积47056平方米,起价74268万元,折合楼面起价15783元/平方米。

在当时,这两宗地块的挂牌出让文件显示,77号地块为纯宅地,限高90米,地块内部需要配建幼儿园,由开发商代建,建成后须无偿转让给政府,相关的开工建设、交付时间等都有具体要求;78号地块为商住用地,面积不大,同样限高90米,其中至少30%为商业,且需要独立建设。

在看到地块条件设置之后,就有业内人士表示,78号地块体量小,形状不规则,且有30%为商业,难度较大。

根据据国土局的公告,杭师大两宗地块原定于10月18日出让,不过在10月15日杭州市国土资源局又发布公告称,以挂牌方式出让的杭政储出[2013]77、78号地块,因需规划完善等原因暂缓出让。

出让条件

作出三处变更

果不其然,一个月之后,地块的规划条件进行了大幅调整。11月19日,杭州市规划局的项目批前公示中显示,杭师大两宗地块的相关规划指标有三处重大调整:一是地块合并。原77号地块和78号地块合并成一块地,取消了地块内部的道路,合并后地块面积为4.71公顷;二是用地性质转为纯住宅。原来两宗分别为住宅和商业,其中原78号地块的商业占比30%;三是容积率变为2.8,而原宅地容积率为2.5,商住地为4.0。

三处调整几乎都在要害上。从地块属性上看,新地块形状规整,住宅体量大,条件远比之前两宗单独地块来得优越。从项目设计上来看,两块地中间的道路取消,地块居住氛围进一步提升,设计难度降低,排布上会更加容易。

为什么要做这样的调整?是不是为了暗合做地单位的意思?

“这也不是哪一家开发商的意思,只要是准备去拿地的,基本上都想要那块77号宅地,78号商住地则没人要。”从一位业内人士处了解到,原先两宗地块中间的一条道路,也是大家不愿意拿78号地块的原因。“本身就是一条小道路,做商业的话不伦不类,如果是单独拿下78号地块,设计是很困难的。”

据知情人士爆料,之前国土部门就一直提出想要更改规划,而规划方面则一直没同意,“78号地块不但没人要,而且会对77号地块中配建的幼儿园日照有影响。双方一直僵持着,后来还是把规划调整了。”

“两块地合并之后,无疑将地块的利益化了,政府也能卖出更高的价钱。78号地块本身起价就低,想要的开发商又少,如果一家开发商能全部吃进两块地还好,万一人家不想要78号,那么78号就尴尬了。”业内人士指出。

起价更高

多个大鳄虎视眈眈

在此前,杭州的单价地王地块要数滨江西溪明珠,当时的拿地楼面价为25735元/平方米。在这之后,由于杭州调整了土地出让政策,溢价率超过49%之后,要竞拍保障房面积,所以一直没有单价地王的出现。

在杭师大原77号宅地中,楼面起价为18402元/平方米,而77和78号地块两块地合并之后,业内人士预测,楼面起价起码要在20000元/平方米左右。按照这个价格竞拍的话,基本是奔着破西溪明珠单价地王的节奏而去。

要说能成为单价地王,也并非没有依据。“现在90/50(即90m2户型占50%)基本是没有问题的,90/30听说还在考虑。”相关人士称,杭师大地块有着好学区,行知小学加上直升13中,属于小学中学都能一条龙搞定,基本可以秒杀其他一切学区房,所以不少开发商已经摩拳擦掌,准备打一场硬仗。

据多方了解到,虽然杭师大地块已经在进行拆迁工作,不过交地仍要到明年,“三通一平还没有弄好,所以拍下来的不是块净地。”

根据杭州市规划局显示,地块指标调整公示时间截止到11月29日,在这之后,才能知道具体的拍卖时间,目前还没有单位进行勾地。“肯定会在年内举行拍卖。”某兴趣颇浓的开发商表示。

了解到,目前万科、龙湖、融创、世茂、绿地、复地、九龙仓、滨江等公司都对杭师大地块虎视眈眈,可以预见的是,在这块城西老文教区内难得的宝地上,年末又将上演一场大鳄抢地的血雨腥风。

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