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深圳房价创3年新高调控及保障房建设难题待品市场和消费

时间:2020-02-15 19:25:09 来源:互联网 阅读:0次

深圳房价创3年新高 调控及保障房建设困难待解

5月,69城房价同比上涨,深圳房价创3年新高,一线城市地王频现……新一轮上涨已到来?

一边是房地产调控不断加码,另一边却是地王频出、房价不断上涨的现实。历年来地产调控大棒是不是都变成了绕指柔?中国的房地产调控还有那些招数可使?中国地产市场走势又将如何?

近日,深圳市计划和国土资源委员表露,深圳5月新房均价已高达22322元/平方米,创下2010年3月以来的新高。

《每日经济》查询深圳房地产信息数据得悉,今年前5月,深圳新房月均价都高于去年18900元/平方米的年均价,而其中单价突破2万元大关的也有3次。

调控与房价的“纠葛”

今年深圳的房地产市场到底有多火爆?半年内,热盘遭抢购,莱蒙水榭春季开盘4小时,八成房源已被抢购;万科翰邻城、金地名峰等项目更是在夜间悄然开盘,当晚销售均达九成。除此之外,二手房市场3月份爆发的上万套成交量也让人记忆犹新。

历年资料显示,从2005年起,深圳新居成交均价一路从7040元/平方米上涨至18900元/平方米,2010年这个数字更是到达20205元/平方米,2011年至2012年稍有回落。

另外,买房难问题也较为突出。从2005年到去年底,深圳居民人均可支配收入从21494.40元增加到40742元,增幅达89.5%。同一时期,深圳住房均价由7040元/平方米涨到今年5月的22322元/平方米,涨幅高达217.1%,收入增幅远远落后于房价涨幅。

而根据中企资本周刊 “盘点十年房价”数据显示,1993年到2012年,全国城镇平均房价10年间从2381元/平方米上涨到5791元/平方米,10年上涨143%,年均递增10.3%。其中,北上广深四个一线城市的涨幅更是分别达到365%、500%、261%、233%。

就在房价一路上涨的这几年,国家房地产调控政策不断加码。

其中,税收政策是调控的重心之一。2005年起对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税;2011年起在重庆、上海两地实行房产税试点,并肯定今年内将扩大试点范围;2013年2月的“国五条”要求“二手房交易个税按个人所得的20%征收”。

信贷方面,十年间2套房首付由30%上升至60%;2010年房价疯涨时,银监会要求商业银行暂停发放第三套房贷;2011年开始要求严格实行差别化住房信贷。

在土地方面和住房建设上,2005年至今国务院多次要求增加住房建设用地和普通住宅的供应;2006年“国六条”中明确规定新增住宅供应必须符合“70/90标准”。

其中,“限购令”被普遍视为杀伤力较大的应急性调控手段。2010年4月 “新国十条”(《国务院关于坚决遏制部份城市房价过快上涨的通知》)出台后,包括北上广深等49个房价太高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定,被称为“限购令”。

一线城市“地王”频出

知名地产专家和评论人、亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存认为,地价涨小产权确权、农地流转、宅地上市会让几近所有的老百姓取得收益,农民带着土地产生的财富也可以进城了,这对城镇化是个良性的进程,土地应该大量放出。

事实上,土地供应量却在不断下降。从2011年的21.8万公顷到今年的15.08万公顷,国家已连续3年降低全国住房用地供地计划。而数据显示,2012年全国300个城市实际共推地15.8亿平方米,同比下落8.2%,其中住宅用地推出5.4亿平方米,同比下落17.3%。

去年,深圳住宅用地全年累计供应仅50万平方米,同比减少61%,降幅。而在商办类用地方面,深圳全年累计供应量也不超过百万平方米,同比减少78%。

陈宝存认为,土地供应减少,没有足够的资金,新的土地的收治和“七通一平”工作随之难以高效展开。他表示,现在北京都是通过银行贷款来做土地收储,土地整备速度跟不上,致使一线城市开发商想拿地也拿不出来,或者只拿出毛地,不给净地,开放商拿地成本大大增加。

今年一线城市的土地供应仍然保持“僧多粥少”的情况,各大开发商为一块地举牌拼杀数百轮的其实不鲜见。5月份,广州区同宝路8号、10号地块,番禺万博商业区地块四,海珠区一临江地块分别刷新了同地区的楼面地价纪录,“地王”接连不断地出现。5月29日,上海长宁区新华路街道71街坊地块又以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价“地王”纪录。

地王频出也令土地出让金出现爆发式增长。据中原地产统计,前5月北上广深的土地出让金已接近去年一线城市的土地出让金总额,同比上涨350%。其中,北京与上海的土地出让金均超过500亿元。

对此,北京中原地产市场研究部总监张大伟向《每日经济》分析,土地市场价格是滞后市场的,实际这一轮地王的出现是因为去年以来房地产市场价格的上涨,不但房价上涨了,开发商资金宽裕了,整体市场的预期也出现了改变。

同时,易居房地产研究院数据显示,5月10个典型城市在土地成交面积同比增幅45%的情况下,土地成交均价同比暴增215.7%,达3015元/平方米。业内人士表示,整体而言,地价终会体现在房价上,供应量上不去,资金相对充分的开发商只能以高价抢地,终究还是购房者承当不断推高的房价。

保障房建设仍存难题

中国房地产学会副会长陈国强分析,调控政策的初衷是限制楼盘均价,但实际上只是推迟了高价楼盘的开盘时间,打乱了新居上市的节奏,致使当地出现新盘供应不足的状态。今年“国五条”20%个税推出后,减少了二手房的上市量和成交量,市场因供给不足出现“量跌价涨”的怪圈。

另外,由于各项调控政策都在试水初期,效果也难以到达预期。如房产税,目前试点城市只针对新购置的住房征收,并未对投资客已持有的多套住宅下手。陈国强表示,如果未来依然只触及“增量”而不震动“存量”,或税率税基无明显的上升,那末短期内对房价的影响比较有限。

在抑制投机性需求方面,采取了征收个人所得税、调高按揭成数、加息等措施。陈宝存则认为,在相干交易环节加大征税力度,表面上在一定程度内抑制了炒房,实际上却是阻挠了房源的流通和房地产市场的配置,很多卖主将税收本钱转嫁到买主头上,终究又刺激了房价的上升。

中投顾问房地产行业研究员韩长吉则向《每日经济》表示,我国楼市发展体系不完善,监管不到位等加重了房价调控的难度。另一方面,财富效应过度集中于楼市,投资与刚性需求结合在一起,更加致使调控难以发挥实质性作用。

保障房缺失一直以来都被视为房价不断爬升的缘由之一。中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌曾尖锐地指出:“保障房的问题有五个:谁投资、谁建造、怎么建、保障谁、怎样管,现在还没有搞清楚,光是把任务定出来了。”

2010年,《国务院关于坚决遏制部份城市房价过快上涨的通知》提出,当年完成建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务,共计580万套的目标,终究完成情况大打折扣,根据国土资源部发布2010年全国住房用地供应计划执行情况公告显示,保障性住房(经济适用房和廉租房)用地完成计划的65.2%;棚改房用地完成计划的40.2%。

2011年,国家对保障房建设的范围要求进一步扩大,“十二5”期间计划建设各类保障性住房和棚户区改造住房3600万套,其中2011年新开工建设1000万套。

财政部曾在《廉租住房保障资金管理办法》中明确指出,2008年起,土地出让净收益资金中将有不低于10%的比例用于廉租住房保障。而公然信息显示,2012年,全国保障性安居工程财政支出3800.43亿元中,来自土地出让收益支出的仅为593.01亿元,比较1.95万亿元的当年全国300个城市土地出让金,用于保障性住房的土地出让金占比仅为3.04%,远远未到达10%的标准。

近几年由于大面积的保障房建设,带来的是财政投入资金和住房用地的压力不断增大。以深圳为例,2012年新开工保障房7.3万套,建设资金总需求140多亿元,而统计的资金缺口高达110亿元。为了筹资,推动企业利用自有用地、城市更新用地等存量土地建设保障性住房并用企业集资、商品房配建保障房等方式解决资金和土地问题。

陈宝存认为,这些保障房数量是上去了,但是也存在一些问题。首先各类职工集资建房与普通老百姓关系不大;其次目前大量的保障房是开发商在建商品房时配建的。保障房建设由开发商完成,建得越多,商品房成本越高。反过来老百姓对房价预期提高,保障房、商品房都会涨价。

多因素助推一线城市房价

近期,由中国金融4十人论坛课题组完成的 《土地制度改革与新型城镇化》报告提出多种土地改革方案,包括改革土地招投标拍卖制度为零地价或低成本价供地、地方的卖地收入归中央、不再参与基础建设、公共设施以外的土地征收、出让过程等。

但对于此方案,很多业内人士其实不买账,认为方案过于理想化。张宏伟认为,减少土地收入后,地方财政收入将大幅减少,在找到新的可替换“盈利”模式之前,这类财政结构很难改变。陈宝存也表示,城镇化进程中,土地出让金存在是必要的。它是治理土地的资金来源,另外,目前的保障房建设、教育、水利水电等都要要从土地出让金中拿出,“零地价”是不合理的。

未来房价如何?张宏伟认为,一线城市供需面紧张,未来房价上涨是必定的。

根据中原地产研究中心统计数据显示,全国主要的1二线城市中,截至6月初的库存为171.73万套,相比年初的180万套减少了5%,四个一线城市的住宅库存也从年初的22.7万套减少到19.98万套。

同策咨询数据显示,今年一季度一线城市商品住宅的供求比平均值为0.63,巨大的市场需求,加上供应有限,使得一线城市住宅市场堕入供不应求的局面,出清周期延续下落。

张宏伟表示,目前所有的调控政策更侧重于打击投机性需求和完善全部征税体系。只要投资性需求不过量地干扰房地产市场,房价的涨跌还是取决于市场需求。陈宝存亦表示,城镇化过程中,刚需导致房价上涨是一个趋势,但必须严格控制涨幅。

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